Immobilien rechnen sich erst beim Verkauf

00:00:00: Meine Herren, ich habe in der Vergangenheit Zitate vorgelegt die euch schlecht haben aussehen lassen und das tut mir natürlich leid.

00:00:10: Denn ehrlicherweise stehe auch ich dann schlechter durch da wenn die Hausmeister mit ihrem Prognosefähigkeit nicht gut sind.

00:00:18: Deswegen habe ich vier Zitate rausgesucht die aus meiner Sicht sehr viel Sachverstand bewiesen haben In einer Zeit, in der es noch nicht so offensichtlich war.

00:00:30: Und ihr müsst die euch jetzt gegenseitig zuordnen, ihr kennt das Spiel.

00:00:35: Zitat Nummer eins Ich hätte gern den Namen und das Ja, indem das Zitat geschrieben wurde.

00:00:43: In den Innenstädten werden künftig nur dann Genehmigungen erteilt wenn Objekte auch eine Wohnfunktion haben.

00:00:49: Das hat eine neue Mixed Use Welle ausgelöst.

00:00:52: Treibende Kraft ist urbanes Wohnen.

00:00:56: Thomas?

00:00:59: Ich sag mal, ... ich sag mal zwei tausend acht.

00:01:02: Äh...ich sag Andrea ist zwei taunend vierzehn.

00:01:05: Okay?

00:01:06: Ich sage Thomas zwothausundzwölf!

00:01:09: Tomas das warst du

00:01:10: und

00:01:11: ehrlicherweise also dass du damals schon den Begriff mixdews so selbstbewusst verwendet hast, dass du gesagt hast ja also das wird hier auch.

00:01:18: neue Projekte werden unter Genehmigungsvorbehalt gestellt wenn nicht gerade irgendwie wohnen mit drin ist.

00:01:23: Das hat sich damals Ich finde, es ist nicht so unmittelbar abgezeichnet.

00:01:28: Das war gut!

00:01:28: Die Studie haben wir zwei Vierzehn ausgebracht.

00:01:31: Hast du gesehen, dass ich dir das vier Jahre früher zugetraut hätte?

00:01:34: Ja,

00:01:34: erstaunlich gerade.

00:01:35: Vielen

00:01:35: Dank.

00:01:36: Ich bete dich an.

00:01:37: Danke Andreas mein Gott.

00:01:38: Einmal lag ich wichtig, mein Gott nur zu früh

00:01:44: So wie gesagt wir bauen den Namen und... ...das Jahr.

00:01:49: Es ist auch jetzt noch sinnvoll in den großen deutschen Metropolen wie Berlin im Wohnraum zu investieren, weil die Preise dort langfristig steigen werden.

00:02:03: Das würde ich schon sagen, gerade weil ich halt oft nach Berlin gezogen bin also ich würde es mir zutrauen... Also wirklich dann in dem Jahr das Jahr

00:02:10: dasselbe.

00:02:11: Dann würde ich sagen... Gut,

00:02:12: so ein Jahr war das aber kein Geheimnis?

00:02:15: Ich bin zurück Andreas Schulten und werde sogar vor dem Jahr

00:02:17: im Jahr.

00:02:19: Ein Herrn Heckel oder so, hier aus München los war das immer noch vor die Wörner schreiben.

00:02:23: Okay,

00:02:24: sag!

00:02:24: Nee, das war Andreas?

00:02:25: Aber es war zwartausend zwölf.

00:02:27: Aber auch da muss man sagen... Da war der Boom ja gerade mitten am Kochen und da kamen schon die ersten... Ja, ich hab nachgeschaut.

00:02:36: Da kamen die ersten, die das Wort Preisblase in den Mund genommen haben.

00:02:40: Einen ganz berühmter Vertreter, auch an der iRab, sei mal an dieser Stelle gekustet, der ja heute noch von preisblasisch spricht Aber sie ist seitdem nicht geplatzt.

00:02:49: Nee, fand ich für das Jahr zwölf.

00:02:53: Das war die Zeit wo alle in Berlin investiert haben.

00:02:55: Wo es dann darum ging, oh das ist aber schon sehr teuer und der ist überhitzt und so.

00:03:00: Und da hast du gesagt ne?

00:03:02: Ich hatte eine Phase auch angefangen mit innerhalb des Rings alles kaufen was nur geht.

00:03:07: Ja, das

00:03:08: war eine Phase her.

00:03:09: Das war aber gut!

00:03:10: Also ich will nicht sagen antizyklisch, die Stimmen gab es da auch schon, typischerweise von Marklern, die immer sagen kaufen, kaufen, kaufen.

00:03:20: Gut so Die höchsten Gewinne lassen sich mit Gebäuden erzielen, die die meisten Investoren bislang nicht auf dem Radar haben, nämlich Logistikimmobilien.

00:03:32: Sie brauchen den Namen und die Zeit.

00:03:34: Andrea schulden vor zwanzig Jahren.

00:03:44: Also nach zweitausend um die zwei tausende?

00:03:46: Nee, also es war schon unser Andreas Schulten.

00:03:51: Unser Head of Light Industrial.

00:03:54: Aber später genau.

00:03:56: Zwei Tausend dreizehn.

00:03:57: Dreizehn auch nicht!

00:04:01: Wo alle auf Wohnen geschaut haben und klar Büro.

00:04:04: und so hast du gesagt, nee, mach mal Logistik.

00:04:07: Das wird sich langfristig echt rechnen.

00:04:09: Und das war noch vor dem großen E-Commerce-Bund.

00:04:12: Es ging um den Gewinn genau.

00:04:14: Aber Logistika hat doch zweitausend Hochsoh gefühlt?

00:04:16: Ja, also als Essetklasse entstanden.

00:04:19: da war es aber noch Handel und Logistike.

00:04:22: Wie groß ist die Chance dass ich jetzt das Zitatgeber bin?

00:04:25: Hundertprozent.

00:04:26: Oh, danke!

00:04:27: Ja ich bin

00:04:28: ja... Es geht um Frankfurt.

00:04:31: man hätte es sowieso erkannt aber du kannst das Jahr sagen.

00:04:36: Ich denke nicht dass sich ein richtiger Kids zwischen den Hochhäusern entwickelt.

00:04:40: in Deutschland gibt es keine Kultur sich mit einem Gebäude und mit einer Adresse zu identifizieren.

00:04:45: Beim Rockefälle in New York hat jeder sofort einen Bild im Kopf.

00:04:48: beim Euroteum bin ich mir da nicht so sicher.

00:04:52: Da hast du über ein, also in einem Artikel gegen gehalten.

00:04:55: Ja.

00:04:55: Gegen diesen Autosportier zur Kiezkultur.

00:04:57: Der Artikel war in der Welt?

00:04:59: Okay.

00:05:00: Zwar Richard Heimann natürlich.

00:05:01: Ja, Richard Heiman richtig genau aber war zwei tausend und fünf.

00:05:05: Nee, fünfzehn.

00:05:06: Fünfzehn

00:05:07: mein Gott!

00:05:07: Das war, indem wir schaffen das ja.

00:05:09: Ah okay.

00:05:10: Solange ist das schon her.

00:05:11: Gegenbeweis Sonycenter.

00:05:13: Das heißt ja jetzt dass Center es wird nicht funktionieren.

00:05:17: Ich nenne auch die Uber Arena immer noch Auto Arena.

00:05:22: Aber ja, also das was du damals gesagt hast ist ja heute auch einfach gelebte Realität zwischen diesen Hochhäusern.

00:05:29: Ich finde aber auch diese Hochhausschluchten in Frankfurt einfach

00:05:33: traurig.

00:05:34: Also vielleicht muss man es auch im Kontext sehen mittlerweile haben

00:05:36: alle

00:05:37: gebaut in Frankfurt coole Namen.

00:05:38: Also Identitätsstiften sagt der Kommunikationsmann oder Frau, aber zwischendrin ist halt manchmal schwierig.

00:05:52: Mit Thomas Bayerle,

00:05:53: Andreas Schulten und dem Moderator Andy Dietrich.

00:06:03: So lieber Hausmeister!

00:06:05: Schön dass ihr da seid denn ich habe eine steile These mitgebracht.

00:06:08: Die Steilethese heute lautet im Mobil den Rechnen sich erst beim Verkauf.

00:06:15: Thomas du bist unser Investment-Thomas oder invest Thomas könnte man eigentlich sagen?

00:06:24: Wie stehst du denn zu dieser stellen These, die auch aus deiner Feder stammt?

00:06:28: Ja,

00:06:28: das Ergebnis langer Reflexionen.

00:06:32: Auch gedrückt durch Puma-Erfahrungen in meiner Fahre One Shoft.

00:06:35: und jetzt ernsthaft komm ich schenke mal die ganzen Rechenmodelle sind für mich immer auf heißer Nadel gestrickten Punkt.

00:06:41: Das hat was mit Selling und Verdrieb zu tun als mit dem wahren inneren Wert.

00:06:44: jetzt tierdralisch formuliert wenn man Und zwischendrin passiert hier eigentlich nichts.

00:06:49: Das heißt, ich kauf irgendwas und wohne drin oder vermiete sie und ich habe immer Caschlor... ...und ich hab immer keine Wertermittlung.

00:06:56: Irgendwie Schaltung oder totzende Wertermittelung.

00:06:58: so kam diese Aussage zur Stande.

00:07:00: Am Schluss bekomme ich einen enorm hohen Wert wenn ich was verkaufe negativ aufgrund des Grundstücks und weniger was obendrauf steht.

00:07:06: Auf der anderen Seite gibt es viele Tweet'er die sagen nicht gehbewusst sondern mal Köln vor fünfzehn Jahren heute kann ich das Ding in die Wohnung für's dreifache Verkaufen und verkaufen.

00:07:13: also das heißt zwischen drinnen reden wir uns ein, wir hätten wertstabile Entwicklungen.

00:07:18: Das funktioniert die Aussage nur so lange.

00:07:19: nichts passiert außen rum.

00:07:20: aber der wahre Wert oder wie er immer es nennen möchte kommt erst wenn ich das Ding veräußer.

00:07:25: Ich finde dass ist auch ganz wesentlicher Aspekt der immer aus dem Vorgehalten wird im Vergleich Immobilien zu Aktien.

00:07:31: weil bei Aktien hast du bei diesen acht Prozent Rendite pro Jahr die realistisch sind Hast Du den Exit schon mit drin?

00:07:40: Bei Immobilien rechnest du da eigentlich nur deinen operativen Cashflow mit rein, also dem Mietertrag.

00:07:45: Aber den Gewinn, den du beim Exit hast, also beim Verkauf der im Normalfall höher liegt... ...das hast du noch gar nicht mit einkalkoniert.

00:07:53: Stimmt!

00:07:56: Ich habe doch nicht meine Immobilie bewährte, war ich die doch hier zum Stichtag?

00:08:03: Und der Stichttag weist mir doch aus, ich hab auch den Cashflow.

00:08:08: und um wie viel Höhe ist denn eigentlich Der Wert an dem Stichtag, wie verhält das so?

00:08:14: Nee

00:08:14: es geht mir eher um diese typische Investoren-Kalkulation mit der Kaufpreisfaktor.

00:08:21: Also dass du sagst ich habe hier eine Porto Ankaufsrandite von drei Prozent bei Aktien kriege ich acht wobei man auch da sagen muss ist natürlich alles steht weiß ich nicht.

00:08:34: also auch steigende Kaufpreise sind nicht festgeschrieben.

00:08:37: aber der Aspekt geht mir tatsächlich immer ein bisschen verloren.

00:08:41: Ja, es ist aber noch eine Winsenweisheit.

00:08:43: Also der Verkauf oder der Gewinn liegt im Einkauf.

00:08:49: Am

00:08:49: Beginn, klar!

00:08:50: Wir wissen, wo hat man eine bestimmte Entwicklung?

00:08:54: Aber die Realisierung liegt natürlich im Verkaufen.

00:08:57: deswegen muss ich nochmal so ein bisschen nachfragen warum sprechen wir denn überhaupt nicht mehr

00:09:00: weiter?

00:09:01: Ja sorry dass ihr hinkriegt.

00:09:02: Genauso wie du sagst der Einkaufliegengewinn.

00:09:04: wer hat in den letzten zwei drei vier Jahren irgendwas von dieser ... wundersam Aussage in einem Inwheeliemarkt getätigt.

00:09:11: Richtig, also das ist so eine Hochzyklusaussage von Maglern?

00:09:16: Ja!

00:09:17: Nee Andreas, im Moment sagt doch keiner der Einkaufslücken wir winnen.

00:09:20: Das ist jetzt schon furchtbar teuer, egal was du machst von den wenigen... Und hinten rausbrotst du hier nach vorn, also ich bin ja bei dir, aber am Ende des Tages glaube ich kommt der warme Geldregen im Guten erst wenn nicht das Ding für äußer.

00:09:31: Ich glaube aber was bei dieser Aussage halt auch fehlt, was heute oder zwei Dinge, die heute nicht mehr möglich sind.

00:09:36: Zumindest in den meisten Regionen.

00:09:38: Du kannst nicht mehr cashflow-positiv ankaufen?

00:09:42: Nicht als normaler privater Investor.

00:09:45: Wenn du jetzt auf Mehrfamilienhausebene oder Portfolioebene denkst, da mag das noch sein.

00:09:49: Cashflow positiv!

00:09:51: Aber du hast auch heute eigentlich so gut wie gar keinen... Leverage Effekt mehr also nicht im Wohnen zumindest dafür ist zu teuer.

00:09:58: Ich meine das ganze bisschen wieder so ein bisschen theatralisch formuliert.

00:10:00: ich haben wir alle mal gelern es gibt eine Anlage gut und es war sehr gut.

00:10:04: Und jetzt habe mich immer mehr dabei nochmals subjektiv geprägt durch des Zeugs was jetzt fuchtsjahre alt ist und der Verwandtschaft gehört mal etwas.

00:10:11: Die dinger werden immer mehr zum verzehrgut, also die müssen rein investieren und ich komme vom kleinen aufs große die ganzen baby boomer.

00:10:17: mein sprach ist ja immer die meint sie sitzen auf einer million und dass was den wertstabil gehalten hat oder Das ist halt Grundstück und das, was oben drauf geht wird immer schneller.

00:10:25: Immer älter mit jeder Verordnung auf dem Papier.

00:10:27: wohlgemerkt nur

00:10:29: nochmal.

00:10:29: Du musst dich aber abholen.

00:10:32: also wenn du und ich jetzt oder wir drei überlegen würden wir im Moment gerade in Immobilien investieren die wir in zwanzig Jahren verkaufen wollen.

00:10:43: Dann ist doch die Frage wo werden wir das tun?

00:10:47: Und dann überlegen wir uns nicht.

00:10:50: Wir haben keine Ahnung weil der Gewinn liegt im Verkauf, sondern wir überlegen genau... Wo sind die Immobilien eigentlich im Moment so günstig, dass wir glauben, dass sie in den zwanzig Jahren teurer sind?

00:11:02: Und das ist in Italien.

00:11:04: Ja, ganz klar.

00:11:04: Jetzt

00:11:07: lassen wir einen Piedmont-Erfahrung raus

00:11:09: und Norte haben Sie da auch noch Eigenmutz anmelden.

00:11:11: Das wird schon gehen!

00:11:12: Also alle auf nach Italien...Piedmont wahrscheinlich, Truskaner?

00:11:15: Ja

00:11:15: aber guckt ihr euch nicht... Ich glaube

00:11:17: du meinst diese Agritouristen, diese alten Bauern, die du für ein Euro kaufen kannst?

00:11:21: Ich finde

00:11:22: Researcher.

00:11:23: Ich gucke mir an wo in Europa, weil alle anderen Regionen sind ein bisschen suspekt gerade in der geopolitischen Lage.

00:11:31: Wo in Europa ist eigentlich der Immobilienpreis zum Einkommen?

00:11:37: In einer Einkommensrelation?

00:11:39: wo ist er besonders günstig und das ist ganz klar Italien gerade.

00:11:44: Und dann kommt wirklich diese Überlegung... Der Researcher guckt sich solche blöden Statistiken an der Sache.

00:11:51: Was ist denn da los?

00:11:52: Dann weiß man sofort, aha irgendein Bürgermeister hat irgendeinen Dorf für ein Euro das Gebäude verkauft.

00:11:58: Wenn dann eben eine bestimmte Nutzung damit verbunden ist, dann denkst du, aha der muss es aber politisch erst mal überhaupt durchziehen.

00:12:06: und dann kennen wir alle diese komischen Sekten die sich dann irgendwie mal fünf Bauernhäuser irgendwo gekauft haben oder so.

00:12:12: Hättest

00:12:12: du jetzt mit zwei Kirchen?

00:12:13: Hat nicht gehalten genau.

00:12:15: Man kommt ja dann schnell in dieses ... Aber die grundsätzliche Frage Also, würde man überhaupt in Immobilien noch investieren?

00:12:26: Jetzt kommt das kennt ihr auch von früher.

00:12:28: Ich habe ja vor den zwanzig Jahren meines Frühlingsgeserlesens gesagt, never ever würde ich in Immobilen investieren weil es kostet, es kostelt, es ist schon eine relativ schwierige Investition und Verteidigung außer ich gehe in mein eigenes Einfamilienhaus.

00:12:44: Aber als Investment finde ich Immobilie halt schon schwierig.

00:12:47: Ja, wo würdest du denn jetzt investieren?

00:12:49: Das

00:12:49: ist ja genau

00:12:50: in Italien.

00:12:50: Und du?

00:12:50: Nein, das ist ein neues Thema!

00:12:51: Der Kopf der Geograferie hat nur Thomas innerhalb vom S-Bahn Ring Berlin oder was weiß ich hier, Lehel München und so, aber sind die Steigerungsraten so groß oder würde ich dort, wo ich günstig ankomme, Einkauf liegt er gewinnen und es war wahrscheinlich eher in der Oberpfalse oder im Schwarzwald Süd.

00:13:03: mal ganz banal.

00:13:04: Das ist doch den Logik.

00:13:05: Also vielleicht erst mal um uns eine Anekdote erzählen weil's um Italien ging bei Oktober in Venedig, weil wir da mit der Expo-Bike gestartet sind Einmal durch Venezien, was auch eine super ausgestorbene Region ist.

00:13:19: Also da kannst du mit Sicherheit günstig kaufen gerade.

00:13:22: Aber in Venedi selbst, was mir gar nicht klar war dieser Markusplatz wo ja dein Espresso ein tausend Euro kostet, wenn ihr da dich mal schnell ins Café setzen möchtest die gesamte Erste und Spote Etage von diesem großen

00:13:35: Palazzo...

00:13:36: Genau alles leer!

00:13:39: Da war offenbar Eine Versicherung, der das Ding auch gehört.

00:13:43: Als Mieter drin.

00:13:44: Generali.

00:13:45: Genau, Generali und ich wollte keinen Namen nennen aber ja wie viele italienische Versicherungen kennt man so Die Generali-Versicherung der das wohl auch immer noch gehört.

00:13:54: dieses Bürogebäude da direkt am Markusplatz die sind ausgezogen Ist doch dein Markus.

00:14:01: Und

00:14:01: die sind da ausgezogen und die vermieten das auch nicht neu, es gibt aber offenbar nicht so eine hohe Büro-Nafrache in den Eddisch.

00:14:08: Ganz interessant!

00:14:09: Aber wahrscheinlich machen sie ihren Cashflow.

00:14:11: Die haben ja dann oben ausgebaut mit Schiffanfield Architects.

00:14:14: Da haben die einen Galerie und ein Generale Life Hub reingehen.

00:14:21: Du kannst irgendwo rein gehen, aber du hast recht.

00:14:23: Also unten die eigentlichen Dinge sind leer Und oben haben die halt irgendwo Toparchitekt irgendwie so eine Wunderwelt geschaffen.

00:14:32: Also ich fand es eine coole Ausstellung, aber die Frage ist, rechnet sich das?

00:14:36: Das ist in allen... Altstätten heutzutage der Fall, dass du leider in viel Leerstand hast weil viele von diesen Flächen nicht nutzbar sind.

00:14:45: Du musst es halt überkonzentrieren durch Nutzungen da wo du tolle Blickperspektiven und irgendwas anderes hast.

00:14:52: Ich glaube ich hoffe das.

00:14:53: die für den für die Einzelhandelsflächen die die unten im Erdgeschoss haben?

00:14:56: Ja genau richtig!

00:14:56: Einfach eine gute Umsatzmiete drin haben ja?

00:14:58: Genau!

00:14:59: Und dann rechnet sich...

00:15:01: Das ist ja das Rondgedreht dieses Ding bei.

00:15:04: Ach, ich finde jetzt gerade irgendwie für dich das Thema schwierig immer noch.

00:15:07: Warum?

00:15:08: Es gibt ja auch guck.

00:15:08: mal wenn du dir ein Haus kaufst dann hast du Phasen in dieser Hausbewohnung Wo du halt das Haus komplett nutzt und dann hast du immer dann auch mal diese Kinderzimmer, wenn die Kinder ausgezogen sind.

00:15:22: Also das ist ganz normal, dass so eine Immobilie mal intensiver und mal weniger intensiv nutzt.

00:15:27: Ja vielleicht machen wir es konkreter.

00:15:29: ihr kennt alle den Spruch Neuwagen schnell jetzt sofort an Wert dreiß Prozent und hinten raus wie's meistens Ding ist mehr wert.

00:15:34: So, verziehergut, Immobilianlage.

00:15:37: gut laut Gesetz verdreht muss doch am Schluss mehr bei rumkommen als investiert hat, lass man mal die Investitionsnummer außen vor.

00:15:42: ja stimmt es noch?

00:15:44: wurde

00:15:45: anders gefragt, sehr theatralisch.

00:15:47: müsste nach fünfzehn Jahren ideal typisch verkaufen bevor die ganze energie-nummer da losgeht jetzt mal sehr verkürzt wo ich merke

00:15:52: oder amortisieren sich auch die ausgaben die du hast.

00:15:55: also ich sag mal wie oft kommt das dach?

00:15:57: Wie oft kommen die fenster und wie oft kommt die fassade?

00:16:00: Wie teuer ist das heutzutage?

00:16:03: Auch ne Strangsanierung und Heizungswechsel.

00:16:05: Und dann

00:16:06: haben wir in Deutschland unsere zehn Jahre Halte frisst.

00:16:08: Sonst kommt ja Herr Finanzministerin Birke und sagt hier, wunderschönen Jahren mein Freund, ne?

00:16:11: Das

00:16:11: Kapitalanleger.

00:16:14: Dann

00:16:14: würdest du in Cuxhaven kaufen.

00:16:15: wissen das sind dreißig jahren der Meeresriegel angestiegen ist.

00:16:19: Eben nicht mehr dreizig jahren.

00:16:20: Das ist ja das Thema.

00:16:21: nochmal wenn Du heute vor den siebzehren Jahren hast Du eine Wohnung gekauft und da hat er und hast auch noch finanziert mit EK von... ... damals zwanzig Prozent nebenbei.

00:16:32: Heute sagt jeder, der so einen Ding kauft und er muss schon ein bisschen ... ... Ekram mitbringen.

00:16:35: im Prinzip das ist so durchdesignet worden alles ... ... Cashloh-Anamen die finde ich alle sehr optimistisch ... ... diesbezüglich jetzt bin ich aber nicht der Doktor Lohm ... ... dass auch um Gottes willen in den zwanziger Jahren bricht ... ... Fuchshafen zusammen oder Frankfurt.

00:16:44: da bin ich einfach dabei wo es noch eine Mehrwert ... ... in einer Immobilieninvestition nur im Trading?

00:16:48: Und deswegen der Satz am Schluss mache ich den Gewinn wenn ich das zum richtigen Zeitpunkt... ...in der richtigen Qualitätsnachricht hinschlande.

00:16:54: Achso

00:16:55: also da

00:16:56: ist halt die Frage.

00:16:57: Also ich finde die These übrigens sehr gut, aus zwei Gründen.

00:17:00: Aber was du gesagt hast da ist die Frage wann ist der richtige Zeitpunkt?

00:17:04: Bei Aktien ist immer der richtige zeitpunkt zu verkaufen dann wenn ich kaufe weil das also traditionell bin ich so ein Anti-Effekt bei Aktien dass man immer dank... immer genaues gegen der Formier machen und du schlägst den Markt.

00:17:17: Kaufst

00:17:18: Du gerade Aktien?

00:17:19: Ja!

00:17:19: Kann ich ja Podcast mal ankündigen?

00:17:21: Gut, wieder akzentual.

00:17:22: Aber bei Immobilien ist es halt schwer zu sagen und im Normalfall hast du so viel Kapital gebunden in der Immobilie das du nicht verkaufen möchtest sondern verkaufen musst irgendwann.

00:17:33: Und dann ist immer der falsche Zeitpunkt wenn man verkaufen muss hast du nicht den Luxus.

00:17:37: auch Erbengemeinschaft kennt man ja oder Ruhestand.

00:17:42: Du musst das Ding verkaufen damit dir die Pflege leisten kannst.

00:17:45: sowas halt Ist immer falsch.

00:17:47: Solangst so verstehe ich euch einen Ansatz.

00:17:49: Ja, ist schon richtig.

00:17:51: Also

00:17:52: kurz erklären wir, warum ich die These sehr gut finde weil sie gleichzeitig aussagt dass du eigentlich kein Geld verdienst nur durch Reinkashflow.

00:18:00: das heißt du verdienst erst dann Geld wenn du verkaufst.

00:18:03: und deswegen

00:18:04: Und

00:18:04: das ist ja auch tatsächlich so.

00:18:06: Ich hatte es ja hier.

00:18:07: Total Return setzt sich aus zwei, aus der Cashflow Rendite und aus der Wertveränderungsrendite.

00:18:13: Wir suchen die Wert-Veränderung.

00:18:15: Die These kamen ja abgeleitet durch das Thema des privater Umfelds.

00:18:18: also sprich jetzt Häuslebauer und Kapitänanleger.

00:18:21: im Prinzip Ja Du hast halt unterjährig keine Wertfeststellungszeitpunkte und ich bin ja auch subjektiv.

00:18:26: wir werden jedes Jahresende vom IVD und jetzt ist die Wohnung wieder plus Komma drei vier und drei Kommasiebs.

00:18:32: Das heißt mein Satz kommt ja nicht von ungefähr nach dem Motto, die meinen alle.

00:18:35: Die sitzen auf ihren Milliarden.

00:18:37: Die renten dann geht es in den Ruhestand gehen und man muss sagen Freunde das ist ein Flachdach.

00:18:40: Das ist ja ganz nett vielleicht eben Erde wenn ich alt bin.

00:18:42: Ihr habt ein scheiß großes Grundstück aber ihr könnt euch nicht mal die Kinder gegenseitig ausbezahlen so wie der Bodenbreistruck mittlerweile.

00:18:50: Da regnet sich's für dich wenn er bräuchte Entwickler kommt.

00:18:52: Aber die Mehrzahl ist halt nicht in der Innenstadt von Erfurt oder sonst irgendwo?

00:18:55: Ich habe natürlich mal nachgeschaut was denn die anderen Experten zu dem Thema sagen Und bin beim IWI Köln für nicht geworden.

00:19:08: Auch hier wieder Michael Vogtländer sei in der Stelle, der Autor der Studie gewesen... Aber egal!

00:19:14: Im Auftrag von Haus und Grund haben die mal geschaut wie verdient eigentlich so ein Privatvermieter mit Wohnemobilien?

00:19:21: Auch da muss man sagen, Privat-Vermieter also die kleinsten Vermieter sind die größte Vermieterkruppe, die wir haben in Deutschland.

00:19:26: Das sind meistens deine Nachbarn Die an dich vermieten.

00:19:30: In meinem Fall ist sogar mein Nachbar Dem das ganze Mehrfamilienhaus gehört, den wir wohnen.

00:19:34: Aber das gehört der Familie schon seit es das Haus gibt.

00:19:39: Nur mal kurz ein paar Jahre in der DDR nicht.

00:19:41: Aber egal!

00:19:44: Das IW Köln hat gesagt einen Großteil aller privaten Vermieter verdient kein oder nur sehr wenig Geld mit der Vermietung.

00:19:52: Es gab mal früher auf Basis des Mikro Zensors und so zu ökonomischem Panel gab's eine andere Untersuchung, warum ich auch in IW ... im Auftrag vom Wertgrund, über den wir in einer anderen Folge gesprungen haben.

00:20:03: Da hieß sogar das, glaube ich, ... ... fünfzig Prozent weniger als zwei Prozent ... ... Mietrendite im Jahr erwirtschaften.

00:20:12: Weniger als zwei prozent, das muss man mal vorstellen!

00:20:15: Und es liegt alles nur daran, dass sie einerseits natürlich zu teuer angekauft haben und andererseits aber auch bei der ... ... was mit Mietendynamik nicht so sehr hinterher sind wie ein ... ... opportunistisch getriebener aktiver Investor ums Maßau auszudrücken?

00:20:27: Und die meisten haben halt einfach eine Kapitänanlage und damit wollen sie halt Geld verdienen, wenn es dann darauf ankommt.

00:20:34: Jetzt hat Haus und Grund sich tatsächlich sogar ein bisschen, fand ich lustig in die Opferrolle reingespielt und gesagt alarmierend... Dass die Leute so wenig Geld verdienen.

00:20:44: Ihr könnt euch erinnern, das ging relativ stark durch die Medien wo man auch ein bisschen lachen muss.

00:20:49: Und ja haben zum Beispiel gesagt dass man bei diesen Modernisierungen die Umlage vielleicht erhöhen sollte, dass man mit den Erförderung für private Kleinstvermieter und so als es eine besonders schützenswerte Vermieterkruppe ist würden viele Menschen in Deutschland anders sehen.

00:21:04: Garantiert.

00:21:05: Logisch,

00:21:05: aber ganz lustig!

00:21:07: Wir haben da so ein romantisches Bild gezeichnet vom privaten Vermieter.

00:21:11: Das ist der Handwerker, der seinen teuer ersparte Altersvorsorge in Immobilien investiert hat.

00:21:18: Ich weiß nicht ob das auf alle zutrifft?

00:21:20: Auf viele?

00:21:21: Auf Viele ja!

00:21:24: Im Grundgesetz steht Eigentum verpflichtet... Sorry, wenn du einmal so viel Kapital hast und das ist eben dieser Night Faktor, dann musst du ihnen zu sehen dass es irgendwie erhältst oder so, ob die Stiftung gründlich ist oder ob den Irgendwie kaufst.

00:21:40: Aber nochmal, da gibt es auch in dieser... Erinnerst du dich Thomas?

00:21:43: Es gibt doch diese Studie Amsterdam.

00:21:45: Also die ganzen Wohnhäuser an den Krachen.

00:21:47: Ach so!

00:21:47: Ja, ja, ja ... Über

00:21:48: zweihunderte

00:21:48: Jahre.

00:21:49: Über

00:21:49: zweihundertfünfzig Jahre in die Durchschnittsrendite.

00:21:52: Die war auch irgendwie bei drei Prozent.

00:21:54: Ja, stimmt.

00:21:54: Ja genau.

00:21:56: Weil du natürlich immer den Totalverlust auch eventuell ... aber den hast du nicht nur E-Mobile, denn kannst du auch bei Aktien allein haben.

00:22:04: Den hast

00:22:04: du im Zweifel sogar versichert.

00:22:10: Hier

00:22:10: kam jetzt wieder Nationalepf-Innerinnerung, also dieses Antifragilität schwarzer Schwarn.

00:22:16: Wir wissen nicht was in unseren Investments am Ende etwas geschehen kann... Deswegen kam ich ja auf deine, naja klar liegt das erst im Verkauf.

00:22:26: Also du kannst natürlich, dass am Ende weißt du auch die Kasse machen kannst.

00:22:30: und die Frage war, warst du schlau gelohnt?

00:22:32: Ja

00:22:33: vor allem deswegen mich Harder ja zurück dritten Mal jetzt sich Harder hier mit der ganzen Mieddeckelnummer, Mitpreisbremsennummer... Ich

00:22:39: finde es toll!

00:22:40: Ich find das sozialtoll zum Teil.

00:22:42: Sorry, nein muss es auch geben.

00:22:43: Ironie!

00:22:46: Ist

00:22:46: das wieder Schitzzongs wie damals mit der Klimapolizistik?

00:22:51: Aber lustig gedacht!

00:22:53: Deswegen auf der anderen Seite, wenn mehr Wohnraum geschaffen werden möchte vom privaten Kapitalanleger, die ja die Hälfte darstellt in Deutschland oder auch mehr.

00:23:00: Dann kann ich doch als Politik schlecht irgendwas decken und

00:23:03: bremsen.".

00:23:05: Du bist von Haus und Grund, ne?

00:23:07: Ich finde das hier schon mit denen wohlwohlen Formulierend.

00:23:10: Eigentum vertreter Thomas Bayer.

00:23:12: Gottes Willen!

00:23:12: Nein, aber jetzt mal... Komm, egal.

00:23:14: Ich habe auch mal nachgeschaut, weil es dann ja bedeuten würde, dass die Preise immer ... steigen, also dass man mit dem Verkauf Geld verdient.

00:23:22: Was das IW Köln eigentlich in der gleichen Studie dazu sagt?

00:23:26: Nach der vorliegenden Prognose steigt der Bevölkerungsgewichtete Medianpreis für Wohnen im Mobin.

00:23:31: Können wir gleich noch mal klären was?

00:23:32: es ist aber eigentlich logisch, ne?

00:23:36: Von rund dreitausend Euro je Quadratmeter im Jahr zwanzig fünfzwanzig auf etwa viertausend einhundert Euro je quadratmeter Im Jahr zwantzig fünfund treißig.

00:23:45: Also rechnen die schon mit einer mit einem relativ rasanten Wachstum in zehn Jahren.

00:23:50: Bereits im Jahr zwanzig, siebenundzwanzig und das fand ich lustig dürfte das nominale Preissniveau des Zwischenhochs von zwanziger, zwonzwanziger wieder erreicht werden.

00:24:00: Das heißt eigentlich haben die auch reingeschrieben ist jetzt auch mal deutlich gefallen aber geht jetzt wieder hoch.

00:24:07: Und das ist doch geil dass sie von zwischenhoch sprechen.

00:24:12: Ich finde, mich eher sollten wir auch mal zu unseren Prognosen einladen.

00:24:15: Stimmt genau!

00:24:16: Also bis zwanzig ... wenn du zwanzich zwundzwanzig gekauft hast, hast du vielleicht noch einen ganz guten Kredit bekommen?

00:24:24: Das war ja ungefähr die Zeit vor der ... da ging's los.

00:24:28: Genau.

00:24:30: Da ist schon noch ein ... ziemlich hohen Preis bezahlt.

00:24:32: Ja, natürlich!

00:24:33: Und deswegen meine Aussage war ja zwischendurch passiert ja nichts außer ich bin ein Monatwester erinnert von der Bank wenn es finanziert hat sich jetzt gern was

00:24:39: und wenn ihr dann eine Zinsbindung nur auf fünf oder zehn Jahre habt schlossen hast?

00:24:43: Deswegen die Bolognationsopfer aus dem Jahr zwei tausend sechzehn siebzehnt die kommen jetzt ja erst mal jetzt sehr ernst.

00:24:48: Damals auf null jetzt mehr ne weniger Null.

00:24:50: Jetzt kommt die Notverkäufe.

00:24:51: Ihr seht das gleich auch in der Schweiz.

00:24:52: übrigens die Schweiz hat seit Juni letzten Jahres hat's ja Leitzsins hat's hier bei ... je nach Abgrenzung.

00:24:59: Was machen die Schweizer?

00:25:00: Ganz simpel und blum, also... Die kaufen nicht mobil im Jahr!

00:25:03: Wo wir sagen ist schon teuer als wird noch teurer dort werden.

00:25:06: Also der Reflex immer der gleiche.

00:25:07: ich sage ja nicht dass es schlecht ist.

00:25:08: Ich sag ja nur man müsste vielleicht sogar staatlich sanktioniert ab und zu mal so eine Wertfeststellung machen.

00:25:13: Nicht nur bei Scheidung und Tod.

00:25:15: Ich denke gerade an deinem Begriff Bodenwildung auch.

00:25:18: Genau das hängt damit zusammen.

00:25:21: wo ist der Boden?

00:25:21: Wo gehe ich rein oder raus?

00:25:23: Wann haben wir den Fieg erreicht?

00:25:25: Welchen Fieg können wir uns denn vorstellen?

00:25:27: Was kannst du alles an Peaks geben in solchen Invaliden?

00:25:30: Ich

00:25:30: komme da ganz anders.

00:25:31: Wir rennen von

00:25:32: einem zwischen hoch zum anderen.

00:25:34: Ja, der ist Nutzungsdauer.

00:25:36: Kein Sackhafen hier.

00:25:37: Irgendwann zieht jemand aus einer Wohnung die bisher an die Cousine oder die Tochter vermietet wurde.

00:25:42: Also ich komme auch aus einer ganz ander taktischen Geschichte als jetzt diese Fokussierung auf die Wertentwicklungsnummer.

00:25:46: es gibt eigentlich wie im Aktienbereich einen guten schlechten Seifern natürlich nicht intakt.

00:25:49: nach Niemann ist man schon klar.

00:25:50: aber seid ihr jetzt wirklich an, du sagst, das Jahr zwanzig, wer hat denn drehnzwanzig vierundzwanzige Wohnungen gekauft?

00:25:55: Der kann sich an der Hand abzählen, er kennt ja das Beispiel mit Frankfurt.

00:25:58: Vierzig Wohnungen versus... Versus... Hundertvierzig vorher.

00:26:02: Aber auch da muss man sagen, wenn du in der Zeit Eigenkapital hast und nicht auf einem Banken.

00:26:06: Damit nicht bei dir!

00:26:06: Kommt was anders?

00:26:07: Da konntest du ... Das war eine super Ankaufszeit.

00:26:09: So ein bisschen wie kurz nach der Trump-Bahne in Aktien investieren.

00:26:12: War eine super Ankaufszeiten.

00:26:13: Deswegen

00:26:13: war ja die Aussage von alles komplett durchdesign mittlerweile.

00:26:15: Ja,

00:26:16: d.h.,

00:26:16: der zwanzivinzwanzig Prozent EK bringste mit und dann hast du einen Cash-Low für deine Totalreturnberechnung.

00:26:21: Komplettdurchdesign.

00:26:21: Da ist nix mehr gehetscht irgendwo in dem Sinn, wo du denkst am Schluss hast du deine Milliarde.

00:26:26: Im Moment ist ja Geopolitik auch das große Ding für die Investoren.

00:26:31: also Wo is Bodenbildung und wo können wir eventuell nach fünfzehn, fünfzehnt Jahren dann im Verkauf den Schnitt machen?

00:26:42: Ich habe tatsächlich auch in meiner Nachverwaltung ist jetzt ein Amerikaner mit seiner Frau eingezogen, der nicht mehr für den amerikanischen Staat arbeiten wollte.

00:26:49: Also das hingeschissen hat und irgendwie von Heidelberg nach Berlin gezogen sind jetzt Arbeitsdurchs.

00:26:54: Das ist schon ein Thema.

00:26:56: Und ich meine, jetzt überlegen wir gerade hier Iran-Krise nahe Ostkrise Wir wissen noch nicht, was da an Flüchtlingen kommen könnte.

00:27:04: Vielleicht werden wir lauter amerikanische Demokraten als Flüchtlinge haben plus, ich sag mal, na Ostworkforce und auf einmal bricht Deutschland ökonomisch oder europaökonomisch aus allen Nähten.

00:27:18: Können wir uns das nicht vorstellen?

00:27:19: Ich kann mir vorstellen dass der Nachbar der Neue dreifach so viel zahlt.

00:27:22: Mitte wie du

00:27:24: Da hast du recht, aber da rollen wir jetzt nicht drinnen.

00:27:26: Aber

00:27:26: da geht's

00:27:29: doch

00:27:29: gerade!

00:27:30: Wir müssen mal zu einem Punkt kommen.

00:27:32: die These Geld verdient man erst beim Verkauf ist vollkommen richtig.

00:27:37: und das was du gesagt hast Thomas bzw auch du gesagt dass Andreas was wir irgendwie gar nicht mehr hören dieses Reichschwörste beim Ankauf hört man gar nicht.

00:27:46: Das

00:27:46: ist auch offenbar vorbei

00:27:48: die Zeit.

00:27:48: Der Gewinn liegt im Einkauf.

00:27:50: Ja, genau!

00:27:52: Vor allem mehr.

00:27:53: Ist eine

00:27:55: gute These, ist wahrscheinlich ja auch ne wirklich sehr zutreffende These weil man eben damit aber du kannst auch echt auf die Nase fallen und das Kapital ist gewonnen.

00:28:04: Was ich übrigens nochmal nachgeben muss was ein sehr gutes Argument für Neemobi ist dieses Zwangssparen.

00:28:10: Du kommst an das Geld nicht dran Kannste aber auch in anderen Assets

00:28:14: Und wir werden die Folge ausstrahlen kurz zum Sommerurlaub, damit sie alle, Zitat Andreas ins Pier Mund fanden können.

00:28:19: Ja

00:28:20: genau!

00:28:21: Kauft Übungen in Italien bei

00:28:23: Frau Meloni, Andreas.

00:28:24: Also pass auf heute was Gehrenzhaft einfach Italien aufkaufen.

00:28:29: Vielen Dank Vivausmeister!

00:28:30: Sehr gerne!

00:28:31: Bitte schön!

00:28:31: Ciao!

00:28:32: Diese Folge ist ein Produkt von Strategiekollegen und wurde zusammenarbeitet mit der Berliner Podcast Agentur NextGen Podcast

00:28:38: produziert.